Turto vertinimas – neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumu. „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas Audrius Šešplaukis atsako į dažniausiai naujakuriams kylančius klausimus apie tai, kaip vyksta turto vertinimas ir nuo ko priklauso turto vertė.
„Inreal“ Vertinimo departamento vadovas Audrius Šešplaukis.
Kokius kriterijus turi atitikti būstas, kad turto vertintojai galėtų nustatyti 100% baigtumą?
Butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi – trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys.
Taigi, jau turi būti nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys – suklijuotos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys.
Kartais pasitaiko situacijų, kuomet rengiant buto dokumentus matininkai butą, esantį su daline apdaila ir dar iki galo neįrengtą, jau pažymi kaip baigtą 100 proc. ir tokį baigtumą registruoja Registrų centre. Tačiau turto vertintojai visada žiūri į realią situaciją ir vertina tai, kas yra bute, o ne tik dokumentuose.
Beje, vertinant skirtingus objektus (butas, loftas, kotedžas, namas), kriterijai, pagal kuriuos nustatomas turto baigtumas, gali skirtis. Vertindami būstą vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t. t.) bei pagal tai nustatyti baigtumo procentą.
Ką būsto pirkėjui derėtų žinoti apie objekto baigtumą prieš pasirašant pirkimo sutartį?
Visų pirma, su pardavėju pasirašomoje sutartyje turi būti nurodyta, ar perkamas butas yra visiškai įrengtas, ar su daline apdaila. Jeigu perkamas butas yra su daline apdaila, turi būti pridėtas atliktų darbų aprašymas. Pirkėjas turi patikrinti, ar visi darbai, kurie yra nurodyti sutartyje, tikrai atlikti.
Pavyzdžiui, vienas pardavėjas gali parduoti butą su tik pastatytomis sienomis, kitas – su pastatytomis ir nutinkuotomis sienomis, kurias pirkėjui tereikės nusidažyti norima spalva ir t. t. Visa tai turi būti aprašyta su pardavėju pasirašomoje pirkimo-pardavimo sutartyje. Pirkėjas, prieš pasirašydamas darbų perdavimo-priėmimo aktą, turėtų įsitikinti, kad visi sutartyje nurodyti darbai tikrai yra atlikti.
Dažnai naujakuriams, įsirengiantiems neseniai įsigytą būstą, yra aktualu kuo greičiau padidinti būsto vertę tam, kad būtų išmokėti pinigai iš banko. Gal galite patarti, kaip geriausiai tai padaryti?
Svarbiausia suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais. Taigi, naujakuriui tiesiog gražiai paprašius, vertės padidinti tikrai negalės.
Labai sunku kalbėti apie konkrečius darbus, kurie pakelia buto vertę, nes yra darbų eiliškumas, pagal kurį dirba butą įrenginėjantys meistrai. Negali žmogus, neatlikęs vienų darbų, imtis kitų vien dėl to, kad jų atlikimas turi daugiau reikšmės nustatant turto vertę. Tarkime, statant gyvenamąjį namą langų sumontavimas turto vertę padidina 5 proc., o durų įstatymas – 3 proc. Taigi, žiūrint iš turto vertinimo perspektyvos, labiau apsimoka pirma pasirūpinti langais, o duris įsistatyti vėliau. Tačiau šis eiliškumas nebūtinai atitiks savininkų planus, nes galbūt jie laukia, kol bus pagaminti specialūs langai, o duris turi jau dabar? Arba statybininkai yra pasiruošę įstatyti duris, bet ne montuoti langus. Tokiu atveju atliekami tie darbai, kuriuos diktuoja natūrali statybų eiga, o ne skaičiukai vertintojo ataskaitoje.
Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos – kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia. Vertintojas galbūt nematys skirtumo tarp to, kurios įmonės laminatą nuspręsite kloti, bet atkreips dėmesį, ar grindys – linoleumas, ar natūralaus medžio parketas. Kai vertės klausimas itin aktualus, vertėtų pasikonsultuoti su vertintoju prieš priimant įrengimo sprendimus.
Dar vienas niuansas – tarkime, nusipirkote butą už 100 000 eurų ir dar 20 000 eurų investavote į jo įrengimą. Dažnai savininkui atrodo, kad baigus visus darbus, buto vertė turėtų būti 120 000 eurų, tačiau taip yra tikrai ne visada. Vertinant turtą labai daug priklauso ne tik nuo naudojamų medžiagų ir paties objekto savybių, bet ir nuo vietos. Statant namą Vilniaus mieste, jo vertė bus kur kas didesnė negu tokio paties namo užmiestyje.
Ką reikia žinoti apie turto pervertinimą siekiant gauti dalį pinigų, banko paskirtų būsto įrengimui?
Būstas, savininko prašymu, gali būti pervertintas tiek kartų, kiek reikia, fiksuojant atliktus darbus bei būsto vertės pokyčius.
Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti – sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t. Jeigu, tarkime, grindys tik pradėtos dėti, bet dar nebaigtos – vertintojas pasižymės, kokia grindų dalis jau sudėta ir pagal tai apskaičiuos būsto vertės pokytį.
Pasitaiko, kad savininkai įsigiję butą iš karto susiperka visas reikalingas medžiagas ir darbams nebelieka lėšų. Tuomet kviečia turto vertintoją, rodo įsigytas medžiagas ir prašo pagal tai padidinti būsto vertę. Tačiau dar nesudėtos medžiagos – kilnojamas turtas, kurį galima bet kada atnešti ar išnešti, ir jos nėra vertinamos. Taigi, daug praktiškiau – pirkti tokias medžiagas ir tiek, kiek reikia tuo metu vykdomiems darbams. Pabaigus dalį darbų – kviesti turto vertintoją, kuris galėtų paskaičiuoti turto vertę ir parengti ataskaitą bankui atsižvelgdamas į jau padarytus darbus.
Pasitaiko, kad turto vertinimo išvados nuvilia savininkus. Ar vienai įmonei dirbančiam vertintojui įvertinus turto nepakankamai didelei sumai, galima tikėtis palankesnių išvadų nusisamdžius kitą specialistą?
Kaip jau minėta, turto vertė nustatoma remiantis specialiuose mokymuose įgytomis žiniomis ir vertintojo patirtimi, tačiau vertinime yra vietos ir individualiam vertintojo požiūriui bei nuomonei. Taigi, kartais skirtingų vertintojų išvados nesutampa – vertė gali svyruoti apie 10 proc.
Pavyzdžiui, objekto vertei įtakos turi ne tik įrengimas, bet ir vieta, atstumai iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų. Tačiau vienam vertintojui, pavyzdžiui, Žirmūnų rajonas gali patikti labiau negu Antakalnis, kitam – atvirkščiai. Šiuo atveju subjektyvi vertintojo nuomonė gali turėti įtakos apskaičiuojamai vertei.
Kita vertus, jeigu standartinis butas parduodamas miegamajame rajone, kur didelė gyvenamųjų būstų koncentracija, turto vertintojas vertinamą objektą galės palyginti su analogiškais, jau parduotais, butais. Tokiu atveju vertės skirtumai gali būti iki 4 proc.
Taigi, kuo turtas unikalesnis, kuo mažiau yra parduodama kitų panašių objektų šalia vertinamo turto, tuo daugiau erdvės pasireikšti individualiai vertintojo nuomonei. Ir, atvirkščiai, kuo daugiau panašaus tipo turto yra parduodama šalia vertinamo objekto, tuo objektyvesnės vertinimo išvados.
Dar pridėčiau ir tai, kad jeigu bus įrodyta, jog vertintojas pasirinko netinkamą vertės apskaičiavimo metodą arba palyginamuosius objektus, vertintojui gali būti atimta licencija. Atimta licencija – didžiausia bausmė, kurios gali sulaukti vertintojas.
„Inreal“ inf.
