Įgyvendinant statybos projektus, visos juose dalyvaujančios šalys nori, kad sutartyse nustatyti įsipareigojimai būtų vykdomi laiku ir tinkamai. Civilinio kodekso 6.70 straipsnio 1 dalyje yra nustatytas pavyzdinis prievolių įvykdymo užtikrinimo būdų sąrašas. Tačiau statybos rangos sutarties šalys, vadovaudamosi sutarties laisvės principu ir atsižvelgdamos į sutarties pobūdį, savo poreikius, finansinį pajėgumą, verslo praktikos tendencijas, gali pasirinkti ir Civiliniame kodekse nustatytus pavyzdinius bei kitus teisės aktams neprieštaraujančius prievolių įvykdymo užtikrinimo būdus.
Derėdamasis dėl statybos rangos sutarties sudarymo, užsakovas paprastai reikalauja rangovo įsipareigoti laiku ir tinkamai atlikti darbus, taip pat ištaisyti garantiniu laikotarpiu atsiradusius darbų defektus. Užsakovui priimtiniausi minėtų rangovo prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai yra banko garantija ir draudimo bendrovės laidavimas. Tačiau jie rangovams gana brangiai kainuoja. Todėl dažnai statybos rangos sutarties šalys susitaria dėl tokio prievolių įvykdymo užtikrinimo būdo kaip užsakovo rangovui mokėtinų sumų sulaikymas. Įprastai yra sulaikomas nuo 5 iki 10 proc. sutarties kainos dalies sumokėjimas.
Praktikoje tarp statybos rangos sutarties šalių neretai kyla teisminių ginčų, susijusių būtent su užsakovo rangovui mokėtinų sumų sulaikymu. Paprastai tokius ginčus lemia netinkamas (neišsamus, nekonkretus, prieštaringas ir panašiai) susitarimo dėl kainos dalies mokėjimo sulaikymo įtvirtinimas sutartyje.
Visų pirma sutartyje svarbu nurodyti, kokių konkrečių rangovo prievolių įvykdymas yra užtikrinamas užsakovui sutarties kainos dalies mokėjimo sulaikymu. Dažniausiai sulaikymo tikslas yra garantinio laikotarpio įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimas. Tačiau tuo atveju, jeigu pagal sutartį darbų perdavimas ir priėmimas bei atsiskaitymas už juos vyksta etapais, tai sulaikomos lėšos yra kaupiamos visu darbų vykdymo laikotarpiu. Rangovui yra neišmokama proporcinga kiekviename tarpiniame darbų perdavimo ir priėmimo akte nurodytos sumos dalis.
Todėl tokiu atveju šalys gali susitarti, kad sulaikoma suma bus užtikrinamas ne tik garantinio laikotarpio įsipareigojimų, bet ir prievolės laiku bei tinkamai atlikti darbus įvykdymas. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2011 metų gruodžio 7 dienos nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-486/2011, yra pasisakęs, kad sulaikymo sutartinės sąlygos tikslas yra užtikrinti užsakovo nuostolių padengimą rangovo netinkamų prievolių vykdymo atveju, ypač rangovui nevykdant ar negalint vykdyti garantinių įsipareigojimų, numatytų statybos rangos sutartyse.
Antra, svarbu aiškiai apibrėžti terminus ir aplinkybes, kada rangovas įgytų teisę reikalauti, o užsakovas – pareigą išmokėti sulaikytą sumą. Pavyzdžiui, per tam tikrą skaičių dienų po baigiamojo darbų atlikimo akto pasirašymo, statybos užbaigimo akto išdavimo ir garantinio laikotarpio įsipareigojimų garantijos, laidavimo rašto pateikimo. Arba po tam tikro skaičiaus mėnesių ar metų po baigiamojo darbų atlikimo akto pasirašymo, statybos užbaigimo akto išdavimo su sąlyga, kad prievolės išmokėti sulaikytą sumą atsiradimo dieną bus ištaisyti visi iki tol nustatyti darbų defektai.
