Pastaruosius metus vidutinis Vilniaus biurų vakansijos rodiklis siekė apie 3 proc. ir buvo vienas mažiausių Europoje. Jau kurį laiką išliekantis stabiliai žemas rodiklis skatina vis daugiau NT vystytojų orientuotis į biurų plėtrą Vilniuje, o tai lems laisvo biuro ploto augimą sostinėje. Prognozuojama, kad artimiausiais metais vakansijos rodiklis Vilniuje palaipsniui augs iki Europos vidurkio – 7 proc., skelbiama tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ parengtoje 2019 m. II ketvirčio Vilniaus biurų rinkos apžvalgoje „Vilnius Office Outlook“.
„Iki šiol biurų vystytojai per pastaruosius 5 metus rinkai kasmet pasiūlydavo apie 70 tūkst. kv. m modernaus biuro ploto. Panašiai tokiam plotui buvo sudaroma ir nuomos sutarčių, todėl vakansija išlikdavo stabiliai žema ir siekdavo apie 3 proc. Žemos vakansijos paskatinti projektų vystytojai įsibėgėjo ir 2020-2021 m. rinkai pasiūlys trečdaliu daugiau ploto – virš 100 tūkst. kv. m per metus. Kadangi rinka ir toliau bus pajėgi įsisavinti panašų skaičių kaip ir anksčiau, t.y. 70-80 tūkst. kv. m biurų ploto per metus, tad nuo kitų metų apie 20-25 tūkst. kv. m naujo biuro ploto kasmet gali likti laisvo, o tai didins vakansijos rodiklį“, – paaiškina Gintaras Toločka, „Newsec“ analitikas.
Dvigubai augs biurų pasirinkimas
Prognozuojama, kad 2020 m. vidutinė vakansija Vilniuje ūgtels iki 4-5 proc., o 2021 m. laisvo biuro ploto rodiklis priartės iki Europos vidurkio ir pasieks 7 proc. Dar didesnė vakansija už vidurkį prognozuojama senesnės statybos neatnaujintuose ar B lokacijos biuruose, kuriuos išnuomoti seksis vis sunkiau ir tam reikės daugiau laiko.
Anot G. Toločkos, 7 proc. vakansija yra sveikas rinkos rodiklis, kuris reikš, kad tiek nuomininkai, tiek biurų savininkai jausis komfortiškai – nors biurų pasiūla išaugs, bet tai neturės didelės įtakos nuomos kainų pokyčiams.
Ekspertas prognozuoja, kad laisvo biuro ploto augimas nuomininkams suteiks didesnę pasirinkimo laisvę: „Jau ilgą laiką nusistovėjusi apie 3 proc. vakansija nebuvo ypač palanki nuomininkams. Biurų pasirinkimas buvo ribotas, tad apie biurų nuomą reikėjo pradėti mąstyti labai iš anksto. Per ateinančius metus didėjanti vakansija suteiks daugiau laisvės ne tik vystytojams, bet ir nuomininkams. Pastarieji turės didesnę biurų pasirinkimo laisvę, o nuomos kainos išliks panašios kaip dabar. Tuomet projektų vystytojams augs poreikis investuoti į kokybę, siūlant konkurencingesnius biurų projektus.“
Konkurencija taps dar agresyvesnė
Kita vertus, auganti vakansija yra signalas vystytojams atsargiau planuoti biurų plėtrą. G. Toločka taip pat atkreipia dėmesį, kad į biurų vystytojų gretas kelią jau skinasi ir smulkesni žaidėjai. Dauguma jų iki šiol plėtodavo gyvenamosios ar kitos nei administracinės paskirties projektus, o tai reiškia, kad jie turi mažiau patirties biurų rinkoje, kur vyrauja įtempta konkurencinė aplinka.
Vis platesniam vystytojų spektrui domintis sėkmingu Vilniaus biurų sektoriumi, leidžia prognozuoti, kad ir taip arši konkurencija taps dar agresyvesnė. Tai lems auganti biurų pasiūla ir daugiau laisvo ploto juose. Dėl šios priežasties vystytojai turėtų pagalvoti, ar pavyks sėkmingai realizuoti dar vieną naują projektą, kai netolimoje ateityje vakansija bus 2 kartus didesnė, o bendra modernaus biuro ploto pasiūla išaugs beveik 50 proc. ir priartės prie 1 mln. kv. m.
„Iki šiol Vilniaus biurų rinkoje dominavo patyrę vystytojai, kurie jau turi patirties ir užsitarnavo pasitikėjimą šiame sektoriuje. Didžiųjų žaidėjų projektai sudarė virš 80 proc. rinkai siūlomo biurų ploto, todėl Vilniaus biurų rinka iki šiol buvo tvari ir subalansuota. Tą parodė pastarųjų metų rezultatai – visas pasiūlytas biuro plotas buvo įsisavinamas. Tokia stabili rinkos situacija jau tapo norma, kurios Vilniui pavydi kaimyninių Baltijos šalių sostinės“, – sako G. Toločka.
Nuomos rinka išlieka aktyvi
Jis paaiškina, kad Vilniaus sėkmę nulėmė daug veiksnių vienu metu. Nuomos sandorių rinka iki šiol išlieka aktyvi, nes ateina naujos įmonės, o čia jau esančios auga ir nuomojasi vis daugiau modernaus biuro ploto. Šiemet, didžiausią nuomos sandorį sudarė „Danske Bank“ išsinuomojusi 13 tūkst. kv. m „S7“ biurų komplekse ir 3 tūkst. kv. m trumpalaikio ploto „3 burėse“. Taip pat plėtėsi „Maxima grupė“ susitarusi dėl papildomų 3,3 tūkst. kv. m biurų pastate Savanorių pr. 5; biurą pakeisti nusprendė ir „Bentley Systems“, išsinuomavę 2,7 tūkst. kv. m verslo centre „Uptown park“.
Netrūko ir naujai į Vilniaus biurus ateinančių vardų – nuomos sandorius sudarė technologijų kompanija „HCL Technologies“, JAV bendrovės – „Dana“ ir „McKesson“. Šios įmonės pasirašė po maždaug 2 tūkt. kv. m nuomos sutartis Vilniuje steigiamiems paslaugų centrams. Taip pat dar keli nauji vardai rimtai svarsto ir artimiausioje ateityje planuoja priimti sprendimus dėl padalinių steigimo Vilniuje.
„Vienas svarbiausių sėkmingo Vilniaus biurų rinkos augimo ženklų yra tas, kad tarp nuomininkų dominuoja ne tik naujai ateinančios tarptautinės įmonės, bet aktyviai plečiasi ir jau įsitvirtinę nuomininkai, o taip pat auga ir vietinės bendrovės. Kompleksinė biurų nuomininkų sudėtis yra tvarios rinkos bruožas, kuris suteikia pasitikėjimo, vertinant šio NT segmento ateitį“, – sako G. Toločka.
„Newsec“ inf.
