Nekilnojamojo turto (NT) ir statybos rinka kol kas tebėra atspari koronaviruso pandemijos poveikiui, nors atskirų rinkos segmentų būklė yra skirtinga. Po pirminio išgąsčio pavasarį būsto rinka pastaruoju metu yra istoriškai aktyvi. Tačiau numatomas neužimtų biurų dalies augimas rodo, kad komercinio NT rinka susiduria su rimtais iššūkiais. Šie ir kiti pokyčiai aptariami šiandien vykstančioje nuotolinėje metinėje Lietuvos banko nekilnojamojo turto konferencijoje.
„Prie pandemijos padiktuotų pokyčių prisitaikanti NT ir statybos rinka demonstruoja, kad šio sektoriaus pamatai yra tvirti. Vis dėlto, jei pokyčiai, tokie kaip nuotolinio darbo įsigalėjimas ar išaugusi prekyba internetu, taptų naująja norma, daliai šio verslo tektų spręsti struktūrinius iššūkius“, – sako Lietuvos banko valdybos pirmininkas Vitas Vasiliauskas. Jis taip pat atkreipia dėmesį į didžiausią nerimą keliančias ilgalaikes tendencijas – tokias kaip jauno amžiaus gyventojų dalies mažėjimas – ir būtinybę jau dabar numatyti kelis žingsnius į priekį, kad suvaldytume besikaupiančias rizikas.
Būsto rinka po pirminio stabtelėjimo pandemijos pradžioje vėliau pastebimai atsigavo, o rudeniop jos aktyvumas pasiekė istorines aukštumas. Naujų butų parduodama rekordiškai daug, didžiausioje šalyje sostinės NT naujo būsto rinkoje mažėja neparduotų butų. Naujų butų Vilniuje pardavimai spalio mėn. daugiau negu 50 proc. viršijo pastarųjų dvejų metų vidurkį.
Išaugęs aktyvumas mažina neparduotų butų sandėlį – jų skaičius rugsėjo pabaigoje buvo šeštadaliu mažesnis nei prieš metus. Lietuvos banko ekonomistų vertinimu, tokia būsto rinkos plėtra vis dar yra tvari. Vertinimas grindžiamas tuo, kad būstas tebėra įperkamas. Gyventojų pajamoms didėjant greičiau už būsto kainas, būstą įsigyti tampa lengviau. Pavyzdžiui, vidutinio dydžio butui įsigyti Lietuvoje šiuo metu reikia trejų metų šeimos atlyginimo, nors dar prieš penkerius metus tokiam pačiam pirkiniui reikėjo beveik ketverių metų atlyginimo. Be to, atsakingojo skolinimo reikalavimai neleidžia pūstis būsto paskolų burbului – su paskola perkamų būstų dalis šiuo metu yra kur kas mažesnė nei prieš pasaulinę finansų krizę 2009 m.
Pasak V. Vasiliausko, Lietuvos bankas įdėmiai stebi ne tik tai, kas vyksta šalies mastu, bet ir rinkos dinamiką atskiruose miestuose ir regionuose. „Jei susidarytų regioniniai būsto rinkos disbalansai, nedvejosime ir imsimės papildomų veiksmų. Pavyzdžiui, prireikus galime keisti Atsakingojo skolinimo nuostatus, įsigyjant nekilnojamąjį turtą, registruotą tam tikroje vietovėje“, – sako V. Vasiliauskas. Jo teigimu, kitais metais perkėlus atnaujintą Kapitalo reikalavimų direktyvą į nacionalinę teisę, Lietuvos banko reguliacinių priemonių arsenalas pasipildys galimybe taikyti papildomus sektorinius kapitalo reikalavimus komerciniams bankams. Jie leistų padidinti atskiro segmento paskolų kapitalo reikalavimus, pavyzdžiui, konkrečiame mieste registruojamam būstui pirkti.
Rizikų gausėja tiek būsto, tiek ypač komercinio NT rinkose. Pandemija dar nepažabota, o apie tikrąjį jos ekonominių pasekmių mastą bus galima spręsti ateityje pagal labiausiai paveiktų įmonių bankroto ir gyventojų pajamų sumažėjimo rodiklius. Norint deramai prisitaikyti prie besikeičiančios situacijos NT rinkoje, svarbu tinkamai įvertinti prisiimamą riziką ir sukaupti pakankamus rezervus nenumatytiems atvejams. Komercinio NT rinkoje daug neužtikrintumo buvo dar iki antrojo karantino.
Verslui ir viešajam sektoriui perėjus prie nuotolinio darbo, reikšmingai didėja neužimtų biurų dalis. Prognozuojama, kad sostinėje kitais metais ji dar labiau išaugs. Niekur nedingo ir iki pandemijos susikaupusi rizika – visų pirma demografinė padėtis. Lietuvos visuomenė, nepaisant teigiamo migracijos balanso, sensta.
Europos Komisijos skaičiavimai rodo, kad 18–35 m. amžiaus gyventojų šalyje po dešimtmečio bus maždaug penktadaliu mažiau. Jei demografinės tendencijos nesikeis, tai neišvengiamai turės reikšmingų pasekmių tiek ir NT rinkai, tiek visai Lietuvos ekonomikai. NT rinkos perspektyvas atsargiau vertina ir kredituotojai. Per pandemiją bankai sugriežtino paskolų gavėjų atranką ir pradinio įnašo reikalavimus, o NT sektoriaus įmonės gauna mažiau paskolų nei ankstesniais metais. Tiesa, padėtį švelnina tai, kad stiprėja alternatyvių kreditavimo šaltinių konkurencija bankams. Sustiprėjusi konkurencija paspartino kreditavimo atsigavimą ir sumažino paskolų palūkanų normų maržas, nepaisant pandemijos keliamo neapibrėžtumo. Verslas daugiau finansuojasi iš kitų įmonių ir ne bankinių finansų įstaigų.
Metinės Lietuvos banko nekilnojamojo turto konferencijos įrašas:
