Tekstas – Linos Svaldenienės
Nekilnojamojo turto (NT) startuolis dar pakankamai nauja sąvoka šiame verslo segmente, o kiekviena nišinė sritis dar turi ir savo specifinius pavadinimus – proptech, contech ar fintech… Tokie startuoliai teikia tikslines paslaugas nekilnojamojo turto ir susijusiems (statybų, būsto ir komercinių pastatų valdymo, pastatų priežiūros) sektoriams, o esminis jų bruožas yra inovacijų taikymas. Kai įprasti sprendimai NT sektoriuje ne(be)veikia, startuoliai jų sprendimui pritaiko aukštąsias technologijas ir supranta, kaip tai daryti. Tokių technologinių startuolių vis daugiau kuriasi ir Lietuvoje.
Baltijos šalyse – jau virš 50 proptech įmonių
„Kadangi NT sektorius yra gana inertiškas, lėtai įsivažiuoja ir priima naujoves, tai startuolis gali būti katalizatoriumi, kuris paspartintų progresą“, – sako Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius.
Progresyvių NT įmonių yra nemažai visose Baltijos šalyse, taip pat ir Lietuvoje. Prieš penkerius metus asociacija po „Proptech Baltic“ skėčiu ėmėsi burti Lietuvos, Latvijos ir Estijos įmones, besidominčias NT technologijomis. Surinkus įmones draugėn, Baltijos šalių NT technologinis žemėlapis tapo aiškesnis: šiandien proptech startuolių regione identifikuojama daugiau nei penkiasdešimt ir jų skaičius palaipsniui auga.
Technologines NT įmones pagal veiklos sritį galima suskirstyti į mažiausiai šešias kategorijas: rinkos stebėsenos ir analizės technologijų; pardavimų skatinimo technologijų; finansavimo platformų; pastatų valdymo technologijų; statybos ir planavimo priemonių; transporto ir parkavimo sprendimų. „Šie pagrindiniai šeši segmentai, kuriuose veikia mūsų startuoliai, ateityje turėtų pasipildyti praktiniais sprendimais, padiktuotais robotikos. Matome, kad pasaulyje daug į tai investuojama: įgalinami 3D spausdintuvai, robotai stato pastatus, robotai valo ar dažo pastatų fasadus. Ten, kur žmogaus darbo jėga yra brangi ar darbo veikla pavojinga, technologijos geba tai atlikti tiksliau, saugiau ir geriau“, – robotizacijos progresą statybos ir pastatų priežiūros srityse numato M. Statulevičius.
Finansavimo (investavimo) platformos pakankamai išvystytos
Kuo toliau, tuo panašiau, kad žmogaus darbui imliuose verslo segmentuose, tokiuose kaip NT, įmonių sėkmę lems technologinis progresas. Proveržį jau patyrę sektoriai integruojasi su dar technologiškai besivystančiais – tarkime, fintech ir proptech jungtis kuria NT finansavimo platformas, kurių ne viena itin sėkmingai veikia Lietuvoje.
Didžiausi lietuviški startuoliai, pasiūlę rinkai stiprias finansavimo (investavimo) platformas, yra „Profitus“, „Rontgen“, Estijoje registruota, bet Lietuvoje veikianti „Estate Guru“. Lietuvių kompanija „Numai“ padeda ne pirkti, o išsinuomoti būstą. Tai irgi tam tikra finansavimo forma, padedanti išsipirkti būstą palaipsniui.
Šalia pagrindinių Baltijos šalių žaidėjų vis randasi naujų: pavyzdžiui, „Inrento“. Tai platforma, leidžianti privatiems investuotojams uždirbti iš kitų nuomojamo turto – žmonės finansuoja objektų, skirtų nuomai, įsigijimą. „Šis startuolis demonstruoja gana geras grąžas, lenkiančias netgi dabartinę infliaciją – 16 proc. ir daugiau, – sako M. Statulevičius. – Lietuviai finansavimo kategorijoje atrodo gana tvirtai, tiek Lietuvoje, tiek Baltijos šalyse.“
Ar viskas nuo sklypo parinkimo iki įsikėlimo į namą turėtų vykti virtualiai?
Technologinis progresas veikia įvairias sritis: ne tik finansavimą, bet ir planavimą, architektūros darbus, pastatų valdymą – ilgainiui šiems procesams reikės vis mažiau žmogiškųjų resursų. Lietuvos proptech startuoliai „Planner 5D“ įdarbino dirbtinį intelektą planavimui, kompanija „ID3D“ taip pat taiko dirbtinį intelektą optimizuodama būsto suplanavimo ir architektūros sprendimus.
Latvijoje šioje srityje dirba startuolis pavadinimu „Giraffe visual“. NT sektoriui dirbtinis intelektas itin reikšmingas. Algoritmai geba parinkti žmogui NT projektą pagal jo poreikius, būseną, finansines galimybes, pagal žmogaus gyvenimo būdą ir miestą, kuriame jis nori gyventi. Jei dirbtinis intelektas padirbėjo sėkmingai, vartotojui pasiūlomas jam įperkamas, tinkamas ir palankus projektas. Nors einama link to, kad pastatai būtų perkami skaitmeninėje erdvėje vartotojui draugišku būdu, komplektuojant pirkinį pagal asmeninius poreikius, tačiau nereikia pamiršti, kad namai yra nuo emocijų neatsiejamas reiškinys.
„Tu turi pamatyti ir pajausti vietą, nuvažiuoti, susipažinti su įmone, kuri statys tau namus, nes tam reikalingas pasitikėjimo kreditas. Artimiausioje ateityje visko robotui ar kompiuteriui dar neatiduosime. Ar viskas nuo pat sklypo parinkimo iki įsikėlimo į namą turėtų vykti virtualioje platformoje? Vis tik vietos pajautimas ir NT meilės emocija neturi būti prarasta. Skaitmeninės priemonės tam padeda, bet visiškai šio proceso nepakeičia“, – svarsto asociacijos prezidentas.
Teoriškai skaitmeninį būsto pirkimą būtų įmanoma įgyvendinti: priemonės nusipirkti sklypui, sudaryti notarinį sandorį nuotoliniu būdu, įregistruoti nuosavybę registre, sudėti parašus, projektuoti statinį konkrečiame sklype egzistuoja. Tačiau sudėti viską į bendrą procesą dar reikėtų trupučio laiko.
Startuolio sėkmė: sudominti tradicinį verslą
Aukštyn šauna ir vienaragiais tampa vienetai iš dešimčių tūkstančių startuolių. Ne paslaptis, kad didesnė dalis startuolių natūraliai numiršta. „Į startuolį dažnai žiūrima rezervuotai – jis turi idėją, bet dažnai neturi komandos, nes nepritraukia specialistų, kurie jam padėtų tą idėją auginti, nepritraukia finansavimo, todėl gyvuoja iš savo lėšų, virdamas savo sultyse. Taip jis atsiduria ribojančioje ir augti nepalankioje padėtyje“, – startuolių sunkumus vardija LNTPA prezidentas.
Nors tai nelengva, daliai naujų technologinių įmonių pasiseka – startuolis išsilaiko ilgiau negu trejus metus, sulaukia finansavimo, sudomina tradicinį verslą. Pavyzdžių yra ne vienas: sakykime, „Vilniaus projektų žemėlapis“, prasidėjęs kaip bendruomenės iniciatyva, 2018-aisiais tapo rinkos stebėsenos platforma „Citify“. NT analitikos platforma „Citinow“, gegužę patekusi į „Startup Lithuania“ startuolių mūšio finalą, keičia seniai pažįstamas platformas, tokias kaip aruodas.lt.
Lietuvių startuolis „Tiltus“ gelbsti būsto pirkėjui, supaprastina būsto įsigijimo procesus, „Topbroker“ lengvina brokerių gyvenimą, siūlydami programinę įrangą pardavimų, klientų, projektų duomenų valdymui. Stipri lietuvių kompanija „Serfy“ siūlo užduočių valdymo programinę įrangą pastatų priežiūros profesionalams. „Pingin“, taip pat sulaukusi investuotojų dėmesio ir įvertinta rinkos dalyvių, sukūrė išmaniąją paslaugą vystytojams, nuomojantiems verslo centrus ir bendradarbystės erdves. Estų startuolis „Moderan“, veikiantis ir Lietuvoje, taip pat siūlo programinę įrangą komercinio NT valdymui.
Pastatų vystymui – contech ir proptech technologijos
Contech ir proptech – vis dar turinčios milžinišką neišnaudotą potencialą. Šios technologinės sritys – tarsi sesės: jos abi yra tos pačios pastatų ekonomikos dalis, tiesiog contech taikoma projektavimo, modeliavimo ir statybų stadijoje, įtraukiant ir finansinius aspektus, tarkime, sąmatų rengimą. Contech pastatą paruošia, padaro jį kuo išmanesnį dar statybų stadijoje, o proptech perima pastatus kitame etape: taiko technologinius sprendimus projekto pardavimui, valdymui, priežiūrai. Kuo tiksliau projektas parengtas skaitmenizavimui, tuo paskui lengviau paslaugų teikėjams perimti jo valdymą ir priežiūrą.
