Nekilnojamojo turto ekspertai tvirtina, kad renkantis naujas biuro patalpas kaina lemia tik apie 40 proc. sprendimo. Likusią dalį nusveria „minkštieji“ faktoriai: vieta, darbuotojų pageidavimai, automobilių statymo galimybė, biuro kokybė ir technologijos, galimybė plėstis, įvaizdžio ir kiti elementai.
Vieta – ne tik fizinė lokacija
Pasak tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ tyrimų ir analitikos grupės vadovo Mindaugo Kulboko, vien tik nuomos kaina lemia apie 30 proc. sprendimo, dar po 5 proc. priimant sprendimą lemia apdailos lygis ir biuro išlaikymo mokesčiai. Taip pat papildomai vertinama, kokius techninius parametrus atitinka biuras: ar pakankamos investicijos į pastato valdymo sistemas: šildymą, ventiliaciją, kondicionavimą, vėdinimą ir kitas energiją taupančias sistemas.
Likusius 60 proc. sprendimo sudaro „minkštieji“ faktoriai, iš kurių svarbiausias – vieta. Vieta suprantama ne tik kaip fizinė biuro lokacija – vertinama privataus ir visuomeninio transporto infrastruktūra, pasiekiamumas, socialinė infrastruktūra (mokyklos, darželiai, maitinimo įstaigos). Labai dažnai pastaruoju metu vertinimo kriterijumi tampa ir būsimas teritorijos plėtros planas (aplinkos ir kaimynystės vertinimas) bei transporto infrastruktūros pokyčiai.
2016 m. Lietuvoje (ne tik Vilniuje) ėmė formuotis išankstinių sandorių praktika, todėl norint išsirinkti individualius poreikius atitinkantį variantą, naujų patalpų reikėtų pradėti žvalgytis likus 1–1,5 metų iki einamosios nuomos sutarties pabaigos. Ryškiausias išankstinio sandorio pavyzdys ir vienas didžiausių sandorių Lietuvos biurų rinkos istorijoje – „Danske Bank“ Globalių paslaugų centro sprendimas išsinuomoti 11 600 kv. m ploto biuro pastatą. Jį šalia centrinės banko būstinės, Saltoniškių g. 7, stato bendrovė „M.M.M. projektai“.
Naujame verslo centre įsikurs „Danske Bank“ Globalių paslaugų centras. „M.M.M. projektai“ vizual.
Svarbu įvertinti plėtrą ir būti matomiems
M. Kulboko teigimu, ieškant tinkamo biuro augančioms įmonėms ypač svarbi galimybė plėstis. „Persikraustymas iš vieno pastato į kitą kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką sprendžiant organizacinius, IT klausimus, todėl svarbu nusimatyti, ar naujajame pastate bus vietos kur plėstis, augti. Juk dauguma užsienio įmonių veiklą Lietuvoje pradėjo įdarbinusios vos keliasdešimt darbuotojų, o dabar juos skaičiuoja šimtais“, – pastebi NT ekspertas.
Daugėja atvejų, kai nuomininkai atsižvelgia ir į galimybę reklamuotis. M. Kulboko žiniomis, kai kurios įstaigos Vilniuje verslo centrų savininkams už galimybę iškabinti savo pavadinimą ant pastato atseikėja daugiau nei 100 tūkst. eurų.
„Aplink biurų pastatus yra intensyvus eismas, todėl natūralu, kad įmonės mato tai kaip gerą galimybę būti pastebėtoms. Nors tai atrodo milžiniška investicija, bet ji atsiperka – sumokėta suma vėliau sutaupo išlaidų reklamai, padeda kelti žinomumą, daugiau parduoti, uždirbti“, – sako M. Kulbokas.
Verslo centras „135“. „Eikos“ vizual.
Tendencijas diktuoja ir aplinkkeliai
Verslas turi iš ko rinktis: šiuo metu Vilniuje yra daugiau kaip 52 tūkst. kv. m biurų ploto. Planuojama, kad įgyvendinus pradėtus projektus, 2017–2018 m. sostinėje padaugės dar apie 140 tūkst. kv. m ploto modernių biurų. Nors Vilniaus centre pastaruoju metu didėja biurų koncentracija, daug naujų biurų kuriama ir planuojama šalia esamų ir perspektyvinėje Vilniaus plėtroje numatomų naujų miesto transporto jungčių.
„Vilnius yra kiaušinio formos: žmonės gyvena miesto miegamuosiuose rajonuose, o dažniausiai dirba centre. Kelyje į darbą ir iš jo gaištamas laikas po truputį keičia miesto struktūrą. Biurų nuomos verslo plėtotojai renkasi judėti kitaip ir derinasi prie gyventojų, tokie pavyzdžiai – biurų centrai Pilaitės mikrorajono sankirtoje su aplinkkeliu, verslo centrai Perkūnkiemyje“, – sako M. Kulbokas.
Kelionę į darbą pagreitinantys aplinkkeliai ir nuo miesto centro nutolę mikrorajonai tampa patogia vieta steigtis verslo centrams, žemė čia – pigesnė, galima įrengti daugiau vietų darbuotojų automobiliams. Pasak M. Kulboko, biurus tokiose vietose mėgsta steigti savo atstovybes įvairiose šalies vietose turinčios įmonės.
Darbuotojų apklausos – idėjų lobynai
Neretai šiandien teigiama, kad biuras tampa darbuotojų motyvacine priemone, todėl renkantis naują biurą ir jo vietą vis dažniau siekiama atsižvelgti į darbuotojų nuomonę. Darbuotojų apklausos kartais tampa idėjų lobynais tobulinant organizacijų darbo aplinką. Šiose, ypač užsienio kompanijų pamėgtose apklausose, paprastai teiraujamasi, koks biuras motyvuotų darbuotoją, kokiame mikrorajone darbuotojas planuoja gyventi, kokia transporto priemone vyksta į darbą, kokių pokyčių įmonėje tikisi ir t. t.
„Jeigu darbuotojui malonu dirbti su kolegomis ir jei jam patinka pats biuras – mažiau šansų, kad dėl 50 eurų didesnės algos pereis į kitą įmonę. Darbuotojams patinka, kai biure jie mato savas, per biuro koncepcijos kūrimo sesijas pateiktas ir darbdavių įgyvendintas idėjas. Įmonės vadovų veiksmai įgyvendinant pasiūlymus ir pats biuras neabejotinai motyvuoja darbuotojus ir prisideda kuriant lojalumo sistemas“, – pastebi M. Kulbokas.
„Vinted 4th“ biuras. Leono Garbačausko nuotr.
Rinka ir kainos išliks stabilios
„Newsec“ atstovas prognozuoja, kad net esant tokiai, iš pirmo žvilgsnio milžiniškai pasiūlai, biurų rinka ir kainos 2017–2018 m. išliks pakankamai stabilios: vertinant preliminarius nuomos susitarimus, pasiūlos ir paklausos geriems biurams santykis turėtų būti apylygis. „Panašu, kad artimiausiais metais įmonės ir toliau kelsis iš senų neefektyvių biuro patalpų į naujus biurus. Tai leis joms ne tik padidinti efektyvumą, bet ir savo kaip darbdavio patrauklumą potencialiems darbuotojams“, – sako M. Kulbokas. NT ekspertas pastebi, kad ateityje turėtų daugėti ir į modernius biurus iš neefektyvių pastatų persikeliančių valstybės valdomų įmonių ir įstaigų.
Jo teigimu, artimiausiu laikotarpiu biurų sektoriuje išryškės konkurencija tarp Vilniaus ir Kauno – miestai rungsis siekdami pritraukti į rinką ateinančias naujas kompanijas. 2017–2018 m. Kaune bus įgyvendinami mažiausiai keturi reikšmingi biurų projektai.
Verslo centras „Magnum“. „Vičiūnų grupės“ vizual.
