Nekilnojamo turto rinkos aktyvumo augimas šiemet viršijo 10 procentų. Pastaruoju metu butų kainos trijuose Lietuvos didmiesčiuose augo sparčiau nei atlyginimai, dėl to gyventojų galimybės įpirkti būstą sumažėjo. Nors kitąmet pagrindiniai NT rinkos aktyvumą skatinantys veiksniai išliks, didesnį kainų augimą jau turėtų slopinti lanksti pasiūla, lėtėsiantis užimtumo augimas ir nuosaikesni pirkėjų lūkesčiai.
„Atslūgus būsto rinkos aktyvumo augimo bangai, kuri buvo kilusi dėl euro įvedimo ir emigrantų aktyvumo, būsto paklausa visgi išlieka stipri. Paklausą vis labiau skatina žemos paskolų palūkanos, istoriškai vis dar aukštame lygyje esantis būsto įperkamumas ir darbuotojams palanki darbo rinka“, ‒ teigia „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas rodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.
Pasak ekonomistės V. Šečkutės, butų kainoms Vilniuje toliau viršijant atlyginimų augimą, būsto įperkamumas dar labiau krito – jis buvo 6,4 punkto mažesnis nei prieš metus. Tiesa, grėsmės nebeįpirkti būsto bent kol kas nėra – trečiąjį šių metų ketvirtį vilniečių pajamos vis dar buvo 24,3 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą sostinėje.
Kaune būsto įperkamumas per metus sumažėjo daugiausia – 14 punktų, o Klaipėdoje mažiausiai – 3 punktais. Nors kainų kilimas viršijo atlyginimų augimą visuose didžiuosiuose miestuose, tačiau butų kainų lygis Kaune ir Klaipėdoje išlieka daug žemesnis nei piko metu. Taigi įpirkti butą šiuose miestuose gyventojams kur kas lengviau. Kauniečių pajamos yra 2,2 karto didesnės, o klaipėdiečių – beveik du kartus didesnės nei pakankamos įpirkti butą savo mieste.
„Swedbank“ duomenys rodo, jog gerokai sulėtėjęs atlyginimų augimas ir kiek atsitiesusios kainos pastebimai pristabdė įperkamumo augimą ir Latvijos sostinėje. Visgi Ryga buvo vienintelė iš Baltijos šalių sostinių, kurioje NT įperkamumas per metus išaugo. Rygos gyventojai butą įperka lengviausiai, kadangi jų pajamos, kurių pakaktų su paskola įsigyti 55 kvadratinių metrų butą, pakankamas viršijo 62,5 procento. Tuo tarpu Talino gyventojų pajamos buvo 45,9 proc. didesnės nei pakankamos butui įsigyti.
Vilnius iš kitų didžiųjų Lietuvos miestų išsiskyrė tuo, kad pastaruoju metu prekyba naujesniais butais buvo kur kas aktyvesnė nei senesniais. Šiemet naujų butų parduota net 44 proc. daugiau nei pernai, o per pastaruosius trejus metus naujų butų pardavimai padvigubėjo. Tuo tarpu senų butų pardavimai yra net kiek mažesni nei prieš trejus metus. Naujų butų dalis pardavimuose išaugo nuo 18 proc. 2013-aisiais iki kone trečdalio šiemet.
Anot specialistės, naujesni butai ne visada būna brangesni, nes buto kaina priklauso ir nuo jo geografinės vietos, įrengimo, tačiau šiemet naujų butų kaina pradėjo augti sparčiau nei senesnių. Be to, tuo pačiu metu, kai naujų butų kainos pradėjo augti sparčiau, išryškėjo ir kainų bei atlyginimų atotrūkis.
„Senos statybos butų kainų augimas nespartėja, ir tai gali reikšti, jog bendrą kainų augimą pastaruoju metu galėjo lemti palyginti nedidelis skaičius labai brangių parduotų butų. Pavyzdžiui, rugsėjį vidutinė naujų butų kaina šoktelėjo net aukščiau nei prieš krizę buvęs lygis. Taigi gali būti, kad bendras kainų augimas viršija atlyginimų augimą tik laikinai“, – sako V. Šečkutė.
Ekonomistės teigimu, išaugus aktyvumui, neparduotų butų lygis greičiausiai sumažėjo, tačiau vėl pradėjus augti statomų butų skaičiui, didelio trūkumo rinkoje greičiausiai nebus, kas ilgesniu laikotarpiu tneleis kainų augimui nukrypti nuo atlyginimų ir statybos kaštų augimo. Be to, atslūgus aktyvumo augimo bangai dėl euro įvedimo ir emigrantų aktyvumo bei lėtėjant užimtumo augimui mažiau tikėtini ir paklausos šuoliai.
„Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis rodo, kad lieka mažiau prielaidų sparčiam butų brangimui didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Šis rodiklis parodo, kokią dalį buto kainos sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose nuomos pajamingumas šių metų pabaigoje sumažėjo, o Vilniuje ir Kaune metų pabaigoje jis nebesiekė istorinio vidurkio.
„Pastaruoju metu nemaža dalis sandorių butų rinkoje buvo investiciniai – gyventojai pirko butus ne sau, o nuomai. Tačiau smarkiai pakilusios butų kainos ir sumažėjusios nuomos kainos sumažino šios investicinės strategijos patrauklumą“, – teigia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
„Swedbank“ ekonomistų skaičiavimais, nuomos pajamingumas Vilniuje šių metų pabaigoje siekė 6,0 proc., Kaune 7,4 proc. , o Klaipėdoje – 6,4 procento. „Esant nulinių palūkanų aplinkai, tai vis dar patraukli grąža, bet nuomotojų derybinė galia silpnėja, o turto vertės prieaugio potencialas mažėja. Prie istorinio vidurkio priartėjęs nuomos pajamingumas rodo, kad nekilnojamo turto burbulo Lietuvoje dar nėra, bet nėra ir erdvės labai sparčiam butų brangimui“, – komentuoja N. Mačiulis.
Ekonomistų nuomone, įperkamumą sumažinti ir rinką destabilizuoti galėtų nebent didesnės palūkanos, tačiau dar artimiausius dvejus metus jų augimas neprognozuojamas.
„Swedbank“ inf.
